Em entrevista exclusiva para o MM, executivo da João Fortes diz que problema é muito comum no mercado
Insegurança jurídica. Este é um dos maiores gargalos do setor imobiliário. A falta de clareza nas leis de uso de ocupação do solo, nas exigências das contrapartidas e, em muitos casos, a contestação de projetos já licenciados, muitas vezes por motivação política, são gargalos que ainda travam o setor, conforme disse nesta quinta-feira aoMONITOR MERCANTIL o diretor nacional de Negócios da João Fortes Engenharia, Luiz Henrique Rimes, para quem todos esses aspectos têm paralisado empreendimentos iniciados em diversas cidades. “Muitas vezes isso ocorre com empreendimentos já aprovados pelas prefeituras. Esse não é um problema da João Fortes, mas isso é muito comum no mercado, infelizmente.”
Em sua opinião, esse é um problema estrutural brasileiro. A iniciativa privada, segundo ele, não tem mecanismos para resolver esses problemas. E acrescentou que, se o setor tiver uma maior participação das entidades que os representam, poderá levantar o problema para uma discussão com os setores públicos.
“Há ainda outras soluções como apresentar às associações de moradores os projetos de empreendimentos que gerem maior impacto. Discutir e pensar em soluções conjuntas; criar regras claras para aprovação de projetos para evitar dupla interpretação e reunir os órgãos numa espécie de balcão único de aprovação para acelerar o processo de licenciamento, e promover uma aproximação com as concessionárias de serviços ou mudar o modelo de concessão a fim de acelerar a execução das obras de infra-estrutura.”
Rimes fez questão de explicar que a João Fortes Engenharia construiu mais de 500 edificações no país. Ao longo dessas décadas, diz, foi responsável pela construção de cerca de 10 milhões de metros quadrados em empreendimentos comerciais, residenciais e shopping centers. E acrescentou que, de 2008 a 2013, foram lançados 18 empreendimentos comerciais e 51 residenciais, totalizando 69 em cinco anos. Isso sem mencionar que a companhia tem atuado recentemente em cidades como Rio, Niterói e Brasília, além de Cabo Frio, Petrópolis, Macaé, Salvador e Juiz de Fora.
Já no mercado de shopping centers, disse que a empresa inaugurou em dezembro de 2011 a sua primeira unidade, o Shopping Park Europeu, em Blumenau (SC). Em dezembro de 2013, abriu ao público o Shopping Park Lagos, em Cabo Frio (RJ), o primeiro na Região dos Lagos. Em novembro do ano passado, a companhia lançou o seu terceiro empreendimento, o Shopping Park Sul, que será construído em Volta Redonda (RJ).
Fundada em 1950, a João Fortes Engenharia é uma das empresas mais tradicionais no país no mercado de incorporação e construção. Em julho de 2007, através de oferta pública para aquisição de controle acionário, a empresa Sociedade Brasileira de Organização e Participações Ltda. (Sobrapar) assumiu o seu controle. Esse foi o marco do início da nova gestão da companhia com o seu atual formato.
Em entrevista exclusiva ao MM, o diretor nacional de Negócios da João Fortes Engenharia, Luiz Henrique Rimes, faz uma análise do mercado imobiliário, fala sobre projetos da empresa, que gera cerca de 900 empregos diretos, entre outros assuntos.
MONITOR MERCANTIL - Quais são os planos de investimento da João Fortes para este ano?
Luiz Henrique Rimes - A companhia continuará apostando nos mercados do Rio de Janeiro, Salvador e Brasília. Nessas praças teremos cerca de 15 lançamentos, entre residenciais e comerciais.
Esses investimentos na comparação com o ano passado é maior ou menor?
- Em 2013, foram 17 lançamentos e a novidade foi a entrada na cidade de Juiz de Fora (MG). Estamos sendo mais cautelosos para este ano. Achamos que o mercado não terá a expansão que teve no ano passado.
Poderia citar os novos empreendimentos?
- Acabamos de lançar no Rio de Janeiro um empreendimento residencial no Recreio dos Bandeirantes, o Mares de Goa. O empreendimento, que será entregue totalmente pronto para morar, terá enxoval completo, de armários a eletrodomésticos, incluindo fogão, geladeira, televisão, sofá, mesa de jantar, além de diversos outros itens. Serão três edifícios com apartamentos térreo, os chamados garden apartments, apartamentos tipo do 2º ao 5º pavimento, os chamados de apartments, e as coberturas duplex com dependências, as chamadas penthouses. As 234 unidades variam entre 54m² e 172m². O Mares de Goa será construído em um terreno com quase 7 mil m², localizado na Av. das Américas, 19.050, em frente ao Shopping Recreio e pertinho da praia. Haverá infra-estrutura para segurança 24 horas, além de lazer completo com piscina infantil, piscina adulto, raia, deque molhado, solário, sauna com mergulho para a piscina, fitness, sanitários, cascata, salão gourmet, playground, business center e ainda bicicletário no subsolo. O empreendimento funcionará como Hospitality Center da mídia para as Olimpíadas de 2016. O valor geral de vendas deve bater R$ 136 milhões. Nosso próximo lançamento será em Brasília.
Poderia fazer uma análise do mercado imobiliário do Rio?
- O Rio de Janeiro está experimentando um grande crescimento econômico por conta do pré-sal, pólos industriais, revitalização do Porto, Copa e Olimpíadas. Os investimentos estrangeiros têm trazido muitos executivos e profissionais de alto nível para a cidade. Como as áreas da cidade que seriam a tendência natural para essas pessoas virem morar, como a Zona Sul e Barra da Tijuca, já são bem restritas, com pouca área para expansão, existe uma pressão maior que a oferta, valorizando essas regiões. Ao mesmo tempo, esse público já começa a buscar novas soluções. Hoje já é possível verificar um movimento de pessoas que estão buscando moradias em lugares que antes eram apenas apostas de lazer e veraneio, como a Região Serrana. Já fizemos dois lançamento em Petrópolis e posso dizer que foi uma boa aposta. Um deles foi totalmente vendido em menos de um mês.
Segundo alguns economistas, há ou não uma bolha no setor em função da Copa do Mundo e dos Jogos Olímpicos?
- Eu discordo que os preços dos imóveis se tornaram irreais, como alguns têm apontado. Nos últimos 25 anos, até 2005, o mercado imobiliário no Brasil ficou praticamente estagnado, perdendo comparativamente espaço para as principais capitais do mundo que tiveram, desde 1990, um crescimento bastante acelerado de volume e preço, inclusive bem maior do que já tivemos até agora. Essa explicação justifica o crescimento, olhando pelo ângulo simplesmente de comportamento de mercado, que tende a se ajustar no longo prazo. Olhando pelo ponto de vista de crescimento da economia, vejo uma tendência de crescimento da procura principalmente nos imóveis de média e alta renda em alguns estados, e o Rio de Janeiro é o principal deles. A razão disso são os investimentos já programados vinculados aos pólos industriais, petroquímicos e outros que gerarão cerca de 100 mil novos empregos no Rio de Janeiro, apenas em cidades como Itaboraí, Itaguaí e Maricá, nos próximos cinco a 10 anos, sendo em sua maioria em empresas de estrutura de mão-de-obra extremamente qualificadas
Também de acordo com economistas, comprar apartamento agora é jogar dinheiro fora, pois os preços estão superfaturados em função desses eventos. Isso é ou não verdade?
- O investimento imobiliário é hoje uma excelente opção para quem tem dinheiro para aplicar e quer diversificar a carteira de investimentos. Mas, sem dúvida, pode ser a primeira forma de aplicação por se tratar de um investimento que pode ser diluído em até 35 anos de financiamento, podendo ser feito tanto em bancos com a própria incorporadora. Com o retorno financeiro, é possível revender e ganhar sobre a valorização do mercado imobiliário, mesmo antes da conclusão da obra, assim como também é possível alugar e aguardar o melhor momento para a venda. É um investimento seguro, que se o mercado imobiliário estabilizar ou tiver uma queda não irá pesar no bolso do investidor. O mercado imobiliário continua com muita segurança, liquidez e rentabilidade. Como todo investimento, precisa ser bem avaliado, porque nem todos os imóveis terão valorização acima da inflação.
A Zona Portuária do Rio, que está recebendo grandes obras, é uma boa opção para se investir no mercado imobiliário?
- Com visão de longo prazo, sem dúvida alguma. O Porto Maravilha é o que se espera para o futuro de uma cidade como o Rio de Janeiro. Será o mais moderno e sofisticado agrupamento de empreendimentos comerciais, com sedes de grandes empresas e forte potencial turístico, além de ótima opção para empreendimentos residências. A região, que já está sendo revitalizada, terá toda a infra-estrutura para atender à demanda de grandes empresas, com reurbanização de calçadas, ciclovia e o VLT, que irá facilitar o acesso ao metrô, trens, barcas, aeroporto e rodoviária.
A João Fortes Engenharia está construindo o Porto 1 Rio Corporate. Localizado em um terreno de 5.805 m² na Rua Almirante Mariath, próximo ao Instituto de Traumatologia e Ortopedia (Into, onde era o antigo Jornal do Brasil), no Porto do Rio, o empreendimento comercial de alto padrão foi desenhado para atender necessidades de grandes e médias empresas com diversos tipos de negócios, principalmente aquelas voltadas à exploração do petróleo na área do pré-sal. O Porto 1 estará inserido no novo pólo nervoso da cidade, em um dos metros quadrados mais valorizados do país e com uma bela vista para a Baía de Guanabara.
Nosso novo empreendimento comercial contará com 32 espaços corporativos de 525 m² a 643 m², com possibilidade de interligação entre eles. No pavimento de acesso serão inauguradas duas lojas: uma com 99 m² e outra de 481 m². Quatro pavimentos oferecerão 394 vagas de estacionamento, inclusive para visitantes.
Essa revitalização que o governo municipal está fazendo no centro da cidade vai beneficiar o setor?
- Sim. Beneficia na medida em que cria uma nova área para investimentos do setor. Mas é preciso cautela, pois da oferta é grande e vai demorar alguns anos para ser absorvida.
Além do Centro, quais outras áreas em que o setor pode investir?
- Além da região naturalmente de expansão da cidade, como Recreio dos Bandeirantes, os bairros já consolidados da Zona Norte são uma excelente opção. Acreditamos também nos municípios de médio porte, principalmente aqueles que servem de cidade-dormitório para a capital, como aqueles que sofrem de influência direta dos investimentos acima citados.
Marcelo Bernardes
