Pensando em vender? Veja como avaliar o valor do seu imóvel

Pesquisar apartamentos similares no entorno, acompanhar o mercado e os investimentos em infraestrutura no bairro ajudam a estimar o valor de venda de seu bem

Conhecer o potencial de venda do seu imóvel é fundamental para mensurar o tamanho do seu patrimônio. Além disso, acompanhar o mercado imobiliário, os investimentos públicos em infraestrutura e o surgimento de novos negócios no entorno da sua residência também é recomendado para que se analise sua valorização (ou desvalorização), tornando possível investir numa negociação favorável para você. Ou seja, se o imóvel fica localizado em um bairro onde irá surgir um novo shopping, a tendência é que ele valorize; em contrapartida, se em frente ao seu prédio será erguido um viaduto que cobrirá suas janelas, por exemplo, há grandes possibilidades de que fique desvalorizado – significando que talvez seja hora de vendê-lo o quanto antes.

“O proprietário de imóvel deve ter em mente que a cidade se movimenta de forma rápida. Imóveis valorizados atualmente podem não ter a mesma performance em alguns anos. Novas avenidas, novos empreendimentos e alterações de plano-diretor são responsáveis por grande parte das oscilações de valor dos imóveis”, explica Carlos Eduardo Ruschel, diretor superintendente da Imóveis Crédito Real.

Para definir com exatidão o valor de venda do imóvel, é altamente recomendado consultar um corretor. Engenheiros e arquitetos também podem elaborar pareceres técnicos e estipular valores, mas o corretor é o profissional que acompanha o mercado e conhece os fatores que influenciam o preço. Normalmente essa avaliação é feita sem custo quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária, mas também é possível consultar um corretor apenas para a prestação do serviço, sendo que a avaliação é cobrada à parte.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci) disponibilizam nos sites os honorários dos serviços executados por corretores. No Rio Grande do Sul, o Creci recomenda honorários de 0,2% sobre o valor de comercialização do imóvel objeto do parecer para a emissão de parecer por escrito. Além disso, indica honorários mínimos correspondentes a um terço do CUB - Sinduscon/RS do mês da contratação.

Porém, a título de conhecimento de potencial de venda, já é suficiente fazer uma pesquisa por imóveis similares à venda na mesma rua ou em endereços próximos, no mesmo bairro. Isso também basta para se certificar de que a imobiliária avaliou o bem corretamente. Para isso, deve-se comparar com unidades semelhantes à sua, considerando número de dormitórios, vagas de garagem, churrasqueira e metragem, entre outros. Considere também a manutenção e conservação do edifício e, inclusive, o padrão arquitetônico do mesmo.  Para facilitar a busca, utilize ferramentas online; o próprio Pense Imóveis possui milhares de anúncios em sua base, com possibilidade de filtros diversos.

Em se tratando de casas, no entanto, a comparação com outras, mesmo que na mesma região, pode resultar em uma estimativa errada, já que os valores podem variar por questões muito específicas.

O que influencia o valor do imóvel?O diretor superintendente a Imóveis Crédito Real, Carlos Eduardo Ruschel, indica que fatores podem influenciar o valor do imóvel: 

- localização;
- padrão construtivo; 
- acabamento; 
- serviços adicionais; 
- áreas de lazer; 
- orientação solar; 
- garagem; 
- proximidade com escolas, shoppings, entre outros.

Ainda assim, apartamentos no mesmo prédio podem ter valores diferentes, especialmente se considerarmos o andar e a orientação solar. Apartamentos com frente para avenidas mais ruidosas, também sofrem desvalorização. Além disto, a possibilidade de uma vista panorâmica pode alterar substancialmente o valor do imóvel.